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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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当前房地产受灾最深的是什么  

2009-04-23 20:37:47|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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         当前房地产受灾最深的是什么

 

都说楼市是这轮经济危机的重灾区,要拉动经济复苏还要看房地产,但殊不知,房地产行业中受灾最深并不是住宅产业,而是商业地产。全球金融危机导致在中国外资企业的大量从传统的CBD逃出,CBD写字楼出租率大量下降,租金价格节节下跌。

 

在上海,一家CBD里的日本公司准备一栋著名的大厦里出逃,以求缩小开支度过难关,冒着宁肯被房东扣除违约金,与非CBD的一家写字楼签订了意向合同。但一周后新的房东接到日本公司的通知,说还是考虑不搬迁了。原来原来那栋CBD里的房东为了拉住这家日本公司,大出血把租金从7.5元每天/每平方,一下子降到5元每天/每平方。那家房东是这样认为的,一旦这家日资企业退出后,后面新的业主入住很迷茫,遥遥无期。特别对于小业主持有写字楼的房东来说,一旦房客离开不但没有租金收入,还要每月自己来支付高傲的物业管理费,每月每平方20-30元。一进一出损失很大。于是这家日资企业计算,强行离开要支付违约金,到新的写字楼租金是省了,但是再加上新的装修,前期成本同样也很多,于是董事会决定还是就维持原状。

 

在一栋写字楼里面,有一家以前很不错的日本企业,日本董事长亲自来与租售经理谈要把一层楼面缩小到半层,理由是最近几个月来公司员工大裁员,50%的员工已经离开公司了。说着说着,这位60多岁的日本董事长眼睛也发红了。

 

非CBD的中小企业面对经济萧条,突然死亡屡屡发生。在一些写字楼里经常会发生一些企业,突然倒闭,资不抵债,欠下巨额租金一夜消失。留给业主的是一大推办公家具与电脑。

 

由于全球经济环境不明朗,经济尚不见底,从去年第四季度起,在中国的跨国企业对扩充报着极为低调的态度,国内的中型以上民营企业为考虑到企业能生存下去,一改以前的讲排场,大力节省运营成本,在写字楼的上选址向着非CBD区域迁移,搬迁至租金成本较低,但品相较好,交通较发达的写字楼。不少中、小企业突然死亡屡屡发生,或逃至不讲究品相的丙级楼甚至住宅楼里面办公。


   为了更好招租,不少持有写字楼的房地产公司正在积极开动脑筋,将原来的大单元办公室隔为10-50平方米的办公室。他们深知当期企业抱住生存,度过明天的复苏是目前企业的经营之道。


   服务式办公室或称为商务中心办公正在悄然兴起。特点是租用办公的小企业只要手提一台笔记本电脑,就可以到品相较好的写字楼办公。租用的办公室是极有气派的写字楼,但所花的租金成本非常便宜,以一张写字台每月800--1500的成本区间,所化的成本就这么多。这类产品特别适合于创业初期的中小企业及个人和国内外驻沪办事处,分支机构及临时项目组,服务的基本模式主要是提供以小型办公室和办公位出租为核心的服务包,具体包括:商业地址、会客室、经理室、办公桌椅、文件柜、代收信件、传真、代接电话、电话转接、饮用水,员工休息区、客户接待、行政服务、IT 支持等,不需自己配备秘书、财务、人事职员,不需购买任何办公设备,房客要做的做的就是把自己的全部精力放到自己的核心业务上,即使只有老板一个人,也可使公司正常运作且规范流畅并拥有众多员工的大公司形象。而且写字楼业主还可以代为购买增值税发票,代收快递、代表企业注册或者变更办公地点等手续。


    09年下半年租金和空置率走势仍不乐观,同时目前商业地产项目贷款和外商投资情况也显示市场的严峻形势。逃出CBD的高租金区域,朝着外围非CBD写字楼进军,是当前商业地产的不可忽视的一个较为严重的现象。

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