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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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炮轰潘石屹类似作秀式的胡话  

2009-04-18 23:03:30|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                炮轰潘石屹类似作秀式的胡话


    潘石屹先生真会“作秀”,说话经常出尔反尔。08年3月抛出了百日剧变论的观点,认为 “2008年,中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”无疑在说,房企也面临着拐点。意味着房地产界面临一场腥风血雨较量,将会有不到5%的企业可以存活。


    然而潘先生说过的话可能已经健忘了,现在又在鼓吹,由于政府出手,房企躲过生死劫。我认为潘先生的言论是一个极端走向另一个极端。去年在从紧货币政策的打压下房地产企业面临着巨大的生存压力,在市场营销与资金链上困难重重,但并没有出现所谓的剧变。关键在与这样剧烈的洗牌不会以这种剧烈的方式进行,更不会出现这种在短期内血腥格局。因为房地产不是动产,中国广阔的疆域注定不是哪一个或哪几个大房企能够垄断全国房地产市场的。就算利用中小房企资金链的脆弱,逼迫大批中小房地产企业纷纷倒闭,还会有新的中小房地产企业诞生而崛起。而资金链的紧缺,不仅仅是中小房地产企业的事情,即使那些上市圈钱的大企业,由于前期囤积超越自身开发能力的土地,资金面上同样紧缺。


    一年多过去了,确实在这轮腥风血雨的市场经济中,也有少数房企在资金链的窘迫面前倒下了一部分,但只是为数很少。潘先生的预言并没有梦想成真。


    回到了09年的春天,这是一个让人感到欣慰的温暖春天,在这个春天里,中国楼市出现了一轮小阳春的行情,这是管理层从去年四季度以来的救市政策的强大推出,开发商的回归理性,虚拟的有价无市的房价不再眷恋,加大力度进行促销,压抑一年的购房刚性需求也在这个时候爆发了。上海楼市3月份以来每天成交量在800—1000套左右,这不是可以随便制造出来的行情。


    于是,潘石屹先生又在博鳌论坛上认为,政府的扶持政策已经用得差不多了,房地产业的回暖只有待中国宏观经济的好转。其实,前期几年积累的限制房地产市场的政策还没有松绑到足以使房地产市场全面回暖的程度,这里面还有很多的政策空间。


    当前的房价相对于其他市场来说,是有点高,但这也足以说明,中国的房地产能够对冲通缩的风险而避免资产贬值。如何使得房价进一步发挥弹性空间,刺激更多的人在合适的时间入场,这就是需要考虑平衡性问题。打破旧有的平衡关键是软化刚性成本,这当然分为三个部分:


   首先要把地价降下来,使得一些前期高价拿地的房企,可以降价促销进而低价拿地进一步摊平前期的成本。使得钢化的土地成本能够软化,进一步使得房价有下调的空间,给更多的人进入市场的机会,这样,整个楼市就能盘活起来,房地产市场好转了,土地市场也就好转了。


    第二,就是要软化税收成本,前期遏制楼市过热的税收成本也是房价的一个组成部分。成交量反弹如果没有可持续性的话,税率、税种再高也没有用,财政也收不到多少钱。只有把税收成本降下来,才能使得购房成本进一步减少,从而激活房地产市场。比如,营业税、契税、土地增值税、个税等等税种还都有下调甚至取消的空间。


    第三,利息成本也很高。作为银行资本,借给开发商以及购房者,当然要收取利息作为资本收入,这是天经地义的事情,但是,不可否认的是,这也是组成高房价的一个成本因素。现在的利率还有下调的空间,可以减轻购房者的负担。因为卖房收入有很大的一部分作为借贷资本的利息转移出去了,开发商的自有资金只有35%。对于第二套房的限制,现在事实上已经取消了,前期很多人反对这个符合市场实际情况的做法,无非是打着道德化的幌子,根本就没有认真研究市场本身。


    第四,开发商的利润现在确实不高,冯仑说十年期间开发商的回报率大约在5%,但是为什么开发商还被称为暴利者呢?这是因为房地产是资金密集型产业,而且又是大宗消费,很容易产生暴利的幻觉。但为了市场成交量的反弹,有些开发商可以降价促销,以便回笼资金,也让利于购房者。

 

    笔者认为,不仅仅是房地产应当尽早启动第二轮政策刺激方案,整个经济也需要第二轮刺激方案。真正驱动内需和消费,让政策性的诱导促使经济回暖,避免经济二次探底,那个时候,需要更多的政策燃料,如果那样,还不如早准备。根据厉以宁的判断,假如第一季度经济增长率到此稳住,那么就业的低谷还没有到来,估计下半年才会到来。因为就业周期与经济增长周期是不重叠的,经济滑坡在前,就业的滑坡在后,而且,第二季度还是传统的淡季。所以,基于保八与保就业的双重主要目标,我们一定要尽早先发制人,尽早释放准备好的燃料弹药,在进一步落实前期的刺激方案的基础上,政策要加吗,而不是像潘石屹所言那样,不需要增量政策出台了。

 

    潘石屹作为博鳌论坛的嘉宾,有促使新政策出台的义务,有为经济决策准确提供意见和建议的重任,但是,潘石屹的表态恰恰相反,这是让业内人士为之扼腕。

 

   

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