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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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三四线城市未来将有补涨行情  

2009-04-17 00:23:32|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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            三四线城市未来将有补涨行情

 

三四线城市在一线城市全面回暖之后,未来势必有一个补涨的概念,这也是三四线城市开发商成本钢化与地方政府财政收支吃紧的背景下的一个基本要求。

目前三四线城市撇开土地成本,建安成本与各项配套等成本已经是2500左右每平方,所以对3000元平方以下的城市开发商,基本上是无利可图,不少城市的许多开发商目前在销楼盘出于资金的考虑,实际上是在亏本销售,所以造成一个局面,中型以上的开发商不再愿意在这类城市拿地。地方政府也难以拍地,很多土地就流拍,地方政府不断采取招商手段,吸引开发商去先意向拿地,与开发商先签订土地开发合同,再来招拍挂。但是开发商还在审时度势,观望趋势的发展。所以,这些地方城市的财政也逐步捉襟见肘。在今后一段时间内,随着积极的财政政策的具体实施,地方财政的吃紧还将持续很长一段时间。

从日前公布的财政数据也可以看出,当前的地方政府财政吃紧。财政部的数据显示,3月份全国财政收入4402亿元,同比下降 0.3%。单从支出角度来看,地方政府是实施积极财政政策的主体,这样的话地方财政支出势必继续扩大,财政部数据显示,3月份,全国财政支出5007亿元,比去年同月增加1198亿元,增长31.4%。一季度累计支出,同比增长34.8%。这样,财政支出增加和收入减少反向比例越来越扩大。

从大趋势的角度来看,当前中国的城市化进程才刚刚起步,所谓的城市化不仅仅是一些大都市的城市化,事实上,城市化更应当体现在各地中小城市的城市化程度的不断加深,在这种背景之下,三四线城市的提升还有很大的空间,楼市的需求依然十分强悍,三四线城市与一、二线城市的房价差距很大,势必造成这类城市今后的一个上升空间。

三四线城市房地产开发,光建安成本与各项配套等已经是2500左右的成本,这里特指以小高层为主的楼盘。我们知道房地产开发建安成本是一个大头,小高层项目势必还要按照目前的规范与需求要配备地下车库等这样就大大增加了建安成本的造价。再加上政府的市政配套,人防建设,小区的强电、弱电,道路、绿化、煤气、通讯、有线电视、维修基金,销售费用,各项税费等,成本一下子就上去了。所以在这类城市土地虽然不像大城市这么贵,但是由于建材的涨价,劳动力成本的上升,基础成本已经极高,笔者走访的不少楼盘就在成本之下在销售,这也压抑了开发商在这类城市投资的积极性。

三四线城市的发展,特别是城市化进程才刚刚开始,房价还在底部阶段,房价在不远的将来必定有一个较大的上升空间。因此,在一线城市全面回暖的之后,三四线城市将会有一个补涨的空间。

目前已经储备土地的开发商不愿急于开发,一级市场土地出让也无法短期实现。这里,就会有一个创造需求的概念,这种创造性的需求是在支持楼市成为经济复苏的大动力背景下实施的,事实上,这一轮楼市的调整,有一部分是周期性调整的结果,但也有一部分是政府前期打压太狠的结果,现在要解除限制,还需要更多的解禁政策的出笼,我们要比美国强多了,美国的房地产是资本恶炒的结果,在去杠杆化的过程中,价格整好和成倍上涨相反,现在是成倍数下跌。但我国的房地产市场,更多的是需求推动型的,因此,我国楼市不存在去杠杆化的问题,我们存在的问题是反过热的政策束缚,我们的主要任务是去“反过热化”的限制,让楼市回到正常的环境下来,释放出巨大的能量,从而拉动内需的成倍增长,推动经济快速回暖。所以特别是刚性需求的购房者一定要抓住当前这个机会,在房价还相对低迷之间要及时把握自己的投资机会。

更多的人已经看出这些机会,2009年无论对楼市还是股市来说,都是历史性的大底部,经过2008年第四季度的非理性砸底部的行动,整个2009年正在处于一个上升期,有理性的投资者(从某种意义上来说,自住也是投资)应当将自己的资产收益最大化。

   

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