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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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最高决策狂扫了房地产市场阴霾  

2009-03-06 00:32:00|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       最高决策狂扫了房地产市场阴霾


    笼罩在中国房地产市场的阴霾终于要驱散了,为促进房地产市场稳定健康发展,中国五日宣布“松绑”二套房贷,规范房地产市场的发展秩序,对于房地产产业来说,这是一个划时代的举措。事实上,房地产市场已经持续低迷了一年多,在整个世界经济危机之际,中国经济面临着陷入岌岌可危的困境时候,总理的报告无疑是一股强劲的东风,一扫困惑房地产天空的阴霾。


    二套房政策的改变是解决房地产成交量低迷的一个突破口,也是管理层积极救市的风向标。既然楼市持续低迷这么久,就要对阻碍市场经济的紧箍咒和墨守成规的政策就要及时改进。前期二套房政策是对2007年过热的政策,现在市场冷到冰宫了,必须要改变了。夏天的衣服冬天还在穿,这是不行的。总理指出,“对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。现在市场低迷到已经昏迷了,是需要突破性的政策来唤醒了。所谓突破性的政策,就是要去“过热化”时期的一些不适合现在的实际情况的政策。


   总理的报告指明了中国房地产市场双管齐下的道路,即商品房与保障房同步健康发展。从总理的报告来看,商品房的市场化和保障房的建设两条腿都很重要。这两块是互相促进的,商品房市场好了,有利于保障性住房的资金扩大,而保障房搞好了,可以使得商品房有一个好的发展环境。同时降低住房交易税费,对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;对住房转让环节营业税,按不同年限实行有区别的税收减免政策;促进普通商品住房消费和供给,加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。使得交易成本大大下降,给自住购房者以更多的购买热情,更为关键得是在市场低迷时之际,以政策推动房地产市场的健康发展,以提振民众的消费信心。


    总理的报告也是对于当前对中国房地产企业的极大支持与认可,最高层再次确认了房地产在中国市场经济中的支柱性地位,也从而说明了中国目前要拉动经济还是以房地产作为主要的突破口,再而拉动其它相关产业链,进而促进整个经济的活跃度,把陷入失业边缘的失业大军创造更多的岗位。总理在报告中指出“促进普通商品住房消费和供给,加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持”。客观地说,像房地产这样的大宗消费,必须要启动,启动了龙头,我们的消费才能跟上来。


    中国的消费主力部队是中国的中产阶级,只有引导他们积极投资与消费,那么消费需求的拉动就更及时。所以笔者同时建议,在减免住宅税费的同时不要忘了降低商业物业在三级市场上的差价税,以提高二手商业物业在市场的流通性。许多人认为目前楼市救市主要针对住宅领域,商业地产不是管理层所考虑的范畴,理由是住宅才是民生的焦点。但需要厘清的思路是,商业地产的主力成交大军是中国的中产阶级,只要把中产阶级刺激需求与信心激活了,救市效果才有极大希望。


    生产者和消费者是互相依存的两个方面,如果生产者遭遇非正常的打击而大量夭折的话,对于市场的正常循环的破坏很大。中国的住房需求还是十分强烈,并且,缺口很大,如果开发企业在外力非常打击下,不愿投资,产品实质上是减少的,对于市场均衡很不利。主要表现的在税收、财政的支持上严重削弱,作为龙头和主要支柱,相关的100多个产业也会遭遇重创。虽然房地产产业对于经济很重要,也需要理性的发展。这个理性的发展是从成本的刚性软化上来考量的,全国工商联的提案显示,开发企业的直接成本中主要为土地成本,最高比例达到58.2%。“土地财政”现象的产生,政府成为了最大的受益方。由于政府所得部分在房地产开发成本当中是刚性的,这就使得近年来房价居高不下,从而相对降低了公众的购买力。而且,税收的刚性成本很硬。据统计,除土地成本支出外,目前我国房地产企业税收占总成本的26.06%,占总支出的19.06%,占总销售收入的14.21%。


    总理在报告中指出,“对住房转让环节营业税,按不同年限实行有区别的税收减免政策”,这个是非常务实的政策。因为在全部税收中,营业税和地方附加税所占比例最高,占到了全部税收的48.84%。为什么不能使得刚性的成本软化来刺激成交量呢?我想,这是比较现实的做法,在税收这一块降低房价,让利于民,这样做是值得,有利于整个商品房市场循环。


   目前来看,前期刚性成本太高推高了房价,使得利益相关者都受到了损害其一,土地出让金减少和税收的减少使得政府财政收入弱化。由于房地产投资大幅缩减,2008年大部分城市的土地拍卖价格较2007年下降了一半左右,这大大降低了政府可用财力的可持续性。而且,由于生产者减少,也为未来的房价上扬埋下了隐患,这就需要我们制定一个中长期的规划。正如总理所言,“采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展”。稳定房地产投资很重要,也是市场的可持续的一个基础。其二,刚性成本也让开发企业骑虎难下,由于当前大部分的开发企业利润在9%左右,甚至不到这个数字,价格弹性减小,刚性增加。拿着高价面粉的开发企业,在定价面包的时候,选择余地极少。其三,由于成交量的低迷,商品房滞销,房地产开发企业无法回笼现金,这也使得金融机构面临潜在的巨大风险。我们很自豪地说,我们的金融机构没有受到次贷危机三波冲击,这里面房地产起到关键性的作用,房改以来,金融市场发展很快,银行获得优质客户,坏账大减,利润大增,我们的四大行位列世界前茅,在全球银行市值排行榜上,中国工商银行、中国建设银行、中国银行占据前三甲,而交行也是第十。但是,任由市场低迷下去,我们很难想像我们的金融系统不受到冲击。其四,刚性的房价也使得普通购房者感到房价的压力。


    现在房地产市场已经疲软的不能再疲软了,刚性的成本使得价格弹性在极度缩小,这个时候,我们的管理层就要软化成本的钢化,比如,减税、对土地出让这个环节尽量缩减成本。使得构成房价主体的土地成本和税收成本降下来,企业也把利润降下来,催进市场交易


    为了使得刚性的房价软化,而不至于折断。这就需要管理层在调控方面掌握价格波动的曲度。首先,就是要软化土地成本,其次就是要软化税收成本,最后,开发企业也要削薄利润,一切为了市场能够正常循环,在理性的调整中,达到市场的新的平衡,而不至于对市场造成重大损伤,甚至是难以恢复的损伤。


    总而言之,总理的报告是房地产市场的一个兼顾短期和长期的纲领性指导文件,这将为房地产市场真正健康发展铺平道路,也是重启中国经济增长大龙头的关键。总理的报告一扫笼罩在房地产市场的种种不公的阴霾,必将促使我国的房地产市场健康有序的发展。

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