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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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谁是高房价的推手并不重要  

2009-03-30 09:45:43|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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分类:地产评论

                                     谁是高房价的推手并不重要

 

关于政府和开发商、购房者到底是谁推高了房价,这个无谓的争论不会有结果。其实,现在不是要解决这个问题的时候,现在最主要的问题是解决各个利益博弈方如何达成新的平衡,降低市场价格,促使成交量持续回升,进一步启动房地产市场,从而再次成为中国经济的消耗过剩产能的引擎,拉动中国经济走向复苏的轨道上来。

 

把市场当成“阶级斗争”的战场,只能把市场搞坏,大家都受到损失,人们要高度警惕,那些企图把经济问题道德化、政治化的阴谋家。市场总有市场的法则,暴殄天物是要受到规律的惩罚的。房地产市场不可回避的是有问题,这些问题的解决路径应当是渐进的,而不是推倒重来的休克疗法,若是这样,到最后大家都“休克”了,都会受到难以弥补的伤害。

 

这些年房价上涨如此迅速,最根本的原因在于,房地产市场尚属于短缺阶段,大家都经历过其他商品从短缺经济到供需基本平衡再到过剩的过程。比如说,以前买什么东西都需要排队,供给方是老大,经过30年的改革,现在很多商品都过剩了,以至于我们现在要扩大内需,消耗过剩的产能。

 

人民生活的改善,激发了对于住房的改善性需求,人们对住房的要求越来越高,再加上消费能力的增加,要求住房的人越来越多,很多年轻人一毕业就想拥有一套自己的房子,这些需求不能说不合理,也是可以理解的。而且,消费者要求的房屋也越来越多样化。在这样的背景下,我们启动了市场化的改革,老百姓的住房条件也确实得到了很大改善。

 

城市化进程的加速是历史的必然。农业附加值太低,农民自发的转为市民,这是世界历史的大趋势。城市化的进程的加速,也释放了更大的住房需求,只要城市化进程尚未完成,那么,我国的楼市还有腾挪的空间。

 

在刚性需求和城市化进程的推动下,房地产市场进入短缺时代,需求人数的增加必然推动房价的上涨。因为需求的增加幅度远远大于供给的增加速度,再加上为了保值而踏进房产领域的投资者,使得房价一再飙升。房价的上涨给政府和开发商一个错误的信号,于是造成成本推动性的上涨。试想,开发商面对的是整体排队买房的人,很多人都想托关系也要买一套房子,这个时候,开发商能不产生错觉吗?产生错觉的结果是疯狂地拿地建房,政府也受到错误信号的诱导,加大土地供给和不断地抬高土地价格,终于诱发了成本的刚性。可以说,2007年的房价上涨是刚性需求、投资性需求和成本推动共同作用的结果。

 

从房价上涨的路径来看,主要是这样的一个过程:先是刚性需求追逐少量的房子导致价格上涨,价格上涨诱导投资保值对抗通胀的投资性需求入市,进一步加剧了房价上涨的幅度,房价上涨诱导开发商和政府加大供应量,并诱发成本的上涨,政府为平抑市场价格,提高土地价格和增加土地供给,土地成为高房价的组成部分,政府为遏制投资过热多征税赋,税赋也成了高房价的一部分,最后,导致骑虎难下的局面:成本价格不断钢化。

 

既然现在楼市成交量回暖的持续性难以得到保障,希望市场的各个博弈方都要让步,合则共赢,斗则俱伤。互相攻讦,不是市场经济的做法,现在最该做的事情是,开发商要理解政府的苦衷,降价促销,政府也该出台更优惠的政策让更多的购房者有机会购房。购房者也要明白,只要中国的城市化进程不结束、需要房子的人数不锐减,中国楼市依然是坚挺的。

 

在这样的前提下,软化刚性的成本才是最重要的,中国的楼市和中国的经济一样,都出现回暖的迹象,楼市也是经济复苏的先行指标。现在最好的办法是尽快达成共识,以价格的弹性换来成交量的回暖,进一步推动中国经济走出低谷。

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