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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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上海楼市马上变盘在即?  

2009-03-23 08:56:11|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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            上海楼市马上变盘在即?

巨量经济适用房是否成为楼市的大小非和堰塞湖?这个理论上的争论最近在上海成为现实的博弈,巨量的存量商品房加上今年要推出的大量经济适用房,脆弱的市场能否承受两个体系的去库存化的重压?上海首批经济适用房6万套将陆续入市,随之有人预测上海房价即将变盘。但是,楼市会因为巨量的经济适用房变盘吗?

 

我们可以看出,当前上海楼市确实存在巨量的经济适用房的压力。今年上海将迎来“经适房元年”。不仅四五月份将正式推出酝酿多日的《经适房管理办法》,更将在下半年在二至三个具备条件的区,首次开展申请、审核、供应试点。2008年开工建设的400万平方米、约6万套经适房将由此陆续上市。经济适用房在市场火爆的时候,是平抑市场的砝码,但在市场低迷之际,确实是市场上的堰塞湖。但是,我们要看到,经济适用房和商品房是两个渠道,如果政府能够保证这两个渠道不互相干扰,不会汇聚在一起,就不会对商品房市场的成交量造成致命的威胁。

 

首先,经济适用房和商品房目标客户不同,经济适用房从区域划分来看主要在外环线以外,甚至更远,主要解决工薪阶层的住房需求,按照楼市指数划分来说不在一个统计范围内,商品房是市场经济,二经济适用房属于国家保障体系的范畴,是计划经济的产物。也就是说,虽然经济适用房会在有限的条件下冲击商品房市场,但这种冲击力度是有限的,在市场低迷之际,影响力会稍微大一些。

 

第二,从上海这样一个国际化大都市,目前每天成交量在700—800套,甚至1000以上套的大市场来说,经济适用房的推出根本不会对商品房市场有多大的打击。经济适用房是有购买门槛的,而上海的购房群体是五湖四海,是云集中国的商家精英们与各路人才,再便宜的经济适用房也不是他们可以购买,也不是他们所喜欢的。

 

再从现在物价高升来看,经济适用房已经不是十年前的2000--3000元每平方的概念,虽然经济适用房属于划拨土地,国家只有土地安置等费用,没有土地出让金,但也至少要在4000元每平方的成本,不少区域的经济适用房乃至更高,所以它的逐步推出,对整体商品房市场影响极为有限,2008年开工建设的400万平方米、约6万套经适房将由此陆续上市,但是400万平方米,并不会扎堆涌出,“上市要符合一定条件”,各项目基础条件不同,有的大盘可能要在一两年内才能陆续上市。

 

相对上海每年商品房成交量1000多万的市场来说,不足为奇,要说有影响只是对地价商品房有所冲击。但低价商品房只要定位与选址合理,小区环境营造优美等,还是有它的市场,因为还是这句话经济适用房的购买门槛有限制,要知道上海除了来自五湖四海的成功人士购买外,还有多多少少的来自上海以外的年轻工薪白领,他们是这个市场的主力购买群。

 

笔者接触的政府动迁部门正苦于缺少合适地理位置的经济适用房基地,一些外环外的交通发达,配套较为齐全的准开发楼盘真是政府要回购的目标。不少楼盘的政府收购价在6000--至9000元每平方区间,所以在上海经济适用房成本也是很高,并不是普通工薪阶层都能买得起。管理层更要实实在在的考虑保障房体系中的廉租房来弥补这个市场。

 

最后,我们要看到,经济适用房搞好了,对商品房市场是最大的支持。最近一段时间,商品房市场因为高价问题被道德化了,就是因为保障房做的不好,新加坡的保障房体系做的很好,老百姓没啥怨言。他们的市场是商品房归市场的,保障房归政府的,二者互不干扰,阻力很小,我们的商品房市场对经济的贡献很大,却落得骂名,就是因为保障性住房做的不好。因此,我们要在大历史背景下,看待这两个体系的问题,尽量使得二者相匹配。

 

巨量的保障房不是不是终结上海楼市的致命杀手,上海楼市也不会因此而变盘,但这需要政府做好工作,使得两条大渠水不能合并在一起这一个条件。

 

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