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朱大鸣网易博客

 
 
 

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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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楼市里面粉买不到面包还不抢购  

2009-03-23 23:18:27|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市里面粉买不到面包还不抢购

 

07年楼市疯涨的时候产生了面粉比面包贵的现象。现在要继续激活楼市就是要在土地财政上做文章,即土地断供。面粉在市场上都买不到了,面包还不会抢购?

 

地产股最近开始发飙,引领大盘波浪式的上攻,股市和楼市都出现启动的开局,这也是我们经济复苏最直接的见证。这样的局面来之不易,是各方面的努力的结果。仅就楼市来说,各方都在让利,这是很理智的做法,在理智中寻找各方损失最小的平衡点,是解决市场问题的关键。我国在反思高房价的时候,容易走极端,美国人现在也在反思,说起房地产行业泡沫破灭原因,Thomas公司副总裁Suheil J.Totah说,人人都有错——房地产商建得太多、银行贷款贷得太多,而且给很多不合格的客户提供贷款,美国人买的太多。

 

但我国的一些忽悠的评论者很难以客观的口气反思,却以貌似公正的口气教训开发企业,质问开发企业道,是谁把楼市带入了这条险途?是追涨杀跌的购房者?还是见死不救的银行?其实都不是,真正制造了这场噩梦的,正是开发商自身?不自救就自毙,而房地产业的自救之路只有一条,把房价降到老百姓可以承受的地方,让利润回归到正常合理的位置。

 

这两个反问真好,让人更能看清楚中国的房价怎么飙升上来的。从没有见过把价格的责任都推到市场的一方,而对其他参与者看都不看,买和卖以及其他参与者难道不该为此负责吗?简单的道理,没有买方供应方能把价格自动推上去吗,难道市场没有给开发企业以价格诱导吗?老百姓可以承受的范围与利润合理的位置的平衡点是什么样的点?这样的简单泼粪法有意义吗?能把市场搞好吗?

 

在市场危机如此的背景下,一些媒体居然还在挑拨市场的关系,如果这种站着说话不腰疼的霸王式违背规律的逻辑占主流,那么,对于整个经济来说无疑是一场大灾难,因为这不是在搞经济,这是在搞没有意义的运动。

 

开发企业应当让利,这一点没有什么可质疑的,但是,开发企业的利润是多少是合理的,一个企业9% 的利润算不算合理呢?现在的房地产企业的利润有多少能够达到9%以上的呢,除了那些利用前期低价储备土地较深的企业,尚可以达到这样的一个利润,现在有多少企业在亏损?

 

中国楼市不见底回升,经济很难说复苏。其实,不是中国是这样的,全球都是这样的关系,不讲道理的使劲挤“泡沫”,惨剧就会发生。一旦房地产这样的大资产价格放量大跌,整个社会的财富就会大幅度缩水,杠杆式的价格跳水是经济难以承受的。也是那些主张使劲挤泡沫的主张者不愿承担责任的,他的意思就是只管肇事,破坏市场。其实,很多事情还有很多改进的空间,而非颠覆性的打烂了事。改进才是解决目前高房价危机的手段,简单打破只能使得各方都不得利。无论是管理层还是理性者,都承认老百姓的住房问题不能单单靠市场化解决,另一块保障性住房是需要加强的。

 

政府让利、银行让利、税收优惠、企业让利,这三方都在让利,三方都行动起来,才能共同把价格降下来,这样的降价都是各方都能接受的,而不是使劲逼一方降价,一方风险无限大,其他风险无限小,这样的风险分配机制不合理。不按市场出牌,结果是整个循环破裂,这样只会使得楼市硬着陆,摔伤整个经济。

 

我国的楼市,在危机程度上来说,显然是有病在腠理,不像美国那样,病入膏肓。美国住房市场目前仍处于过去几十年来最严重的下降时期,房地产行业困难重重:市场萧条、空置率大增、信贷市场几乎被冻结、难以从银行获得贷款,很多基建项目停工,大量建筑工人失业等等,成为经济危机最痛苦最受煎熬的的行业之一。我们还可以利用价格弹性逐步释放风险,慢慢把楼市疯病调理好。休克疗法或者说崩盘疗法只能损害各方的利益,得不到什么好处。

 

最后强烈同意摩根大通亚太区首席经济学家龚方雄的观点,让房贷利息抵收入税,如果能迅速实施,我认为是房地产救市政策中的强心针,大大激活民众的购房激情。

 

我再次呼吁各地政府目前不要在土地财政上做文章,既然当前积压一年多的成量房屋的消化刚起步,那么就要趁热打铁,不断激活房地产二级市场与三级市场的活跃度,严格控制土地一级市场的推案量。房地产成交量的继续激活,地方与国家税收收入也大大增加了,同时拉动了五十多个产业链的活跃度。又要想土地财政上有收益,又要房地产税收上收获巨大,在当前经济危机时总得有个先后策略。土地供应在一段时间里不再集中上市,哪有救不活的市场。面粉在市场上都买不到了,面包就会抢购。

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