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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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楼市惊现报复性行情谨防踏空  

2009-03-12 08:13:51|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                     楼市惊现报复性行情谨防踏空

春节后,股市爆发报复性反弹之后,楼市成交量也出现了报复性大反弹的行情,阳春三月如火如荼的询盘买盘行为,使得一些大城市迎来了最艰难第一个阳春。压抑一年的多的刚性需求,终于在政策弱化房价的刚性成本下,爆发出来。

一些城市普遍回暖,2月份,京城新房和二手房成交量大幅回暖。期房商品住宅共成交6563套,环比上涨10%,二手房成交9511套,环比上涨两成。在上海,2月的上海市商品住宅成交78.76万平方米,比1月48.81万平方米增加61%。这一数字与2006年和2008年同期相比都增幅明显,分别上涨26.91%和129.09%,与2007年基本持平。从3月11日的交易数据显示,日成交761套,79270.68平方米。可见,成交量爆发出爆发性的反弹。广州焦点网对阳光家缘网签数据的监控,2月份广州楼市网签总数为7579套,相比1月份上涨了31%。但2007年广州房地产商出手226亿元拿地,平均露面地价4627元,刚性的成本使得开发商毫无喜色。深圳2月份的统计数据也显示,新房成交面积为48.84万平方米,环比上升24.51%,同比上升580.24%,而成交价格则保持了每平方米近11000元的价位,呈现出“量升价平”的格局。这充分分说明,楼市进入了一个成交量回暖的一波反弹通道。

事实上,促使成交量回暖的主要因素有四个:

第一,中央去年10.23大救市计划以及后续的政策起到关键性的作用,正效应得到显现。中央的减税政策以及存量房贷打折减轻了购房者的负担,也冲低了房价。各地政府也采取积极的措施,防止楼市过冷倒逼经济。

第二,价跌量升的局面出现,楼市出现横盘整理的格局。这也是管理层出台政策刺激楼市成交量的目的,管理层并不托房价,而是督促开发商降价。一些存量较深亟待回笼资金的开发商,开始降价促销,给于购房者以购房机会。总体来说,降价还是在合理的范围,房价没有出现大落的局面。2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%,降幅比1月扩大0.3个百分点;环比下降0.2%,这是全国房价连续第三个月下降。也就是说,全国性的以降价促销换取成交量的回暖是此次成交量报复性大反弹的特征。

第三,刚性需求的阶段性释放。很多自住性需求的购房者,在多次踏空的教训下,借此金融危机之际,觅得购房良机。但是,这样的等待已经很长,从前年楼市预期恶化以来,现在已经压抑一年多了。这些刚性需求的释放,推动了楼市成交量的反弹。

第四,一些开发商开始布局地价土地,以低价格换取现金谋取更低的土地成本。前期土地成本太高,现在很多土地降了很多,现在拿地可以削平前期的成本。于是,一手降价促销以快速回笼资金,一手低价拿地的战略,就成为一些开发商的选择。

虽然楼市出现报复性反弹,只能说是压抑已久的市场的技术性修正,真正要说反转,路途还很远。但是,经过这一波成交量的反弹,也说明楼市预期正在悄然转换。

对于一些自住型的消费者来说,可以根据实际情况,选择抓住这次降价的时机,以免踏空之后后悔不已。

虽然楼市已经局部回暖,但楼市的存量依旧很大,权威机构指出,存量盘的消化需要2年,笔者认为不会这么久,但消化存量房的确还需要很长时间,因此,还需要政策层面的推动,一方面促使房价合理降价,另一方面需要减税等减抵消高房价的成本。

但是,在楼市刚刚有所复苏时候,就有一些开发商急不可耐的涨价,这不仅会招致政策大棒的打击,更会损害整个市场,这样的逼空行为是不值得提倡的,很可能让成交量的报复性反弹夭折。比如,有媒体报道,以前单价一万三的房子早就没有了,现在最低价一万四千多,明天准备再提价。” 在深圳市福田区水木澜山售楼处,销售人员提醒中国证券报记者,如果今天不出手,明天就连单价一万五的房子都买不到了。眼下在珠三角地区,随着政策支持和成交量持续扩大,像水木澜山那样迅速提价的楼盘已不在少数,且呈现愈演愈烈之势。虽然这是企业的个人行为,无可厚非,但像这样急不可耐的涨价,只可能失去回暖的好时机,使得观望情绪继续延长。

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