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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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购房营业税恢复也会推高房价  

2009-12-09 23:18:54|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      购房营业税恢复也会推高房价
 

    尽管经济工作会议对今后楼市继续看好定了大基调,但管理层出于民生考虑也要给扶摇直上九万里的楼市多少要泼点冷水。日前国务院决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其它住房消费政策继续实施。这是金融危机以来高层打响了遏制房地产投机的第一炮。
 
    营业税恢复从对遏制当前楼市价格疯涨或会起到一定作用,从中期来看对于投资客进入楼市炒作,有不同程度的打压作用。这次恢复到原来的水平,显然是高层对于近期市场投机过剩表示担忧,在经济工作会议确定城镇化对房地产是一个利好的同时,让政策能左右逢源。管理层也是希望挤出中国楼市的投机氛围,而让更多的刚性需求与改善型需求真正进入楼市,也反映了管理层对待楼市的一个微妙转变。
 
    购房营业税的恢复会不会使得未来房地产市场又进入一个沉寂期,会不会又产生08年低迷交投的市场氛围中?
 
    整个08年被金融危机所迷惑,使得投资者一时看不到市场的前景,担忧未来市场是否会越来越变坏。但当09年楼市暖春一炮打响后,投资者看到的是中国市场无法逾越的城市化进程,在不断在推进楼市奋发向上的激情,等待永远是换了了更高昂的成本。
 
    如果一夜之间,中央把近日经济工作会议所制定的大基调全部推翻,即保持宏观经济政策的连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。从把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务,放宽中小城市和城镇户籍限制。增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加大农村危房改造支持力度。那么明年的楼市似乎失去了方向。如果再来几条新政,马上实现物业税征收,不准让农村户口进城买房。那么城市化进程就此暂时搁浅,房地产需求也会就此萎靡。
 
    这种假设几乎是不可能。在国人已经看到唯有中国在这轮金融危机中率先走出困境,经济转好已见曙光之时,投资者是不会被一些阶段性的政策所抑制投资热情的。

 

    再说,个人住房转让营业税征免时限延长,对二手房市场的流动性设置了一定的障碍。也就是说把之前5年内成交的二手房不再免征营业税,那么这一大批房源将会挤出市场。在当前供不应求的市场中,新房源更为奇缺,房价在短期内更居高不下。我们来看,2005年到2009年10月全国商品房的销售面积。2005年5.37亿平方米,2006年6.06亿平方米,2007年7.6亿平方米,2008年 6.2亿平方米,2009年1——10月6.63亿平方米。总共是31.86亿平方米。一旦这庞大的房源使得卖家惜售,市场最为抢手的次新房源将销声匿迹。转而投向一手商品房,无疑给市场供给带来巨大压力。新房将更奇缺,房价或更被推高。
 
    同时,购房营业税的恢复,也是增加了二手房买卖的成本。在市场购房恐慌性不变的前提下,五年内的房子一旦出售,卖家会把税收成本转嫁到买家头上,这样又加重了买家的成本,房价也因此而推波助澜。
 
    个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年虽然给市场设置了一个障碍,但是,从历史上来看,这项政策实际上并没有起到真正抑制投机活动的效果,只能是加剧供需不平衡,税费的上涨,势必增加价格刚性,推高房价。不过,政府倒是可以增加财政收入。当前盯着房地产利润的眼睛实在太多,房地产是重税主义的重灾区,重税本来就是成本,也是房价的成本,如果想靠增加成本来提高房价的办法遏制投机性行为,恐怕不是压倒了投机,倒是压垮了整个市场,受害的是普通民众。

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