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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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新政组合拳会对楼市产生怎样影响   

2009-12-29 00:18:35|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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新政组合拳会对楼市产生怎样影响

                              2009-12-29新华社《经济参考报》

 

中央经济会议给楼市一个重大利好,就是继续实施适度宽松的货币政策和推进小城镇化建设、部分放开户籍管制,但随后高层在短短的十数天内,出台了三个遏制楼市投资过热的政策,第一是住房转让营业税复位,并且在日前给予了细化;第二是国四条,即增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措遏制房价飙涨,投机过度行为;第三是五部委出台规范土地市场,规范地方政府的土地出让和遏制开发商圈地称王的行为。

 

 

从高层连续出台的这些政策,我们可以勾勒出2010年整个楼市调控的思路:即增加供给为主要手段,遏制过度投资、遏制过度热炒“面粉”(土地)和增加保障性住房为辅助手段。

 

 

为什么会出现这种看似矛盾的调控政策组合拳呢?主要是管理层投鼠忌器,由于楼市投机过热,遏制投资是必须的,但是,由于明年经济形势尚不足以乐观,可能会更加困难,如果端掉楼市这个特大型的内需需求,很可能会砸伤整个经济。

 

 

首先,积极的财政政策和适度宽松的货币政策不能变,因为经济在遭遇金融危机重大的破坏之后,往往会有一个再次低迷的过程,多次世界经济危机和东南亚金融危机都有这样的惯例,我们在九八年之后也有这方面的教训。因此,不能过早的丢掉拐杖,特别是在产能过剩还未消耗完毕以及新的经济消费、投资尚未出现的背景下,更不能丢掉行之有效的楼市消费、投资需求。但最近成本推动型的物价上涨给适度宽松的货币政策带来了压力,特别是房价飙涨让更多的人感受到“通胀”的到来。

 

 

第二,楼市在2009年出现了大反转,首先是商品房量价齐升,刚性需求、改善性需求以及投资性需求井喷,使得过剩的商品房供给一夜之间变成了供不应求,很多地方出现“抢房”现象,随着楼市成交量的放大以及价格飙升,投机行为点燃全国楼市一片火爆;而正在此时,手握大量信贷资金的央企在实体经济尚在去产能化的不利背景下,纷纷圈地称王,随着IPO的重启,更多的上市企业纷纷加入了抢地行列,导致面粉价节节攀高。在这种背景下,高层出台政策遏制部分城市楼市过热行为不足为怪。

 

 

第三,明年经济可能有二次探底之忧,因为世界经济最近出现了更为复杂的变化,迪拜危机、希腊主权债务危机等都在惊醒世人。而我们的邻居日本眼下也有探底之忧,正忙得不亦乐乎:发布了新经济刺激方案,补充市场流动性,发行新债券……以多种手段化解通货紧缩和日元坚挺两大难题。预计我们的经济也可能出现更加困难的局面,所以,事关整个经济大局的楼市政策要搞好平衡,看似很矛盾。

 

 

那么,中央工作会议的利好与后续高层调控楼市的利空混合物,会对2010年楼市产生什么影响呢?

 

首先,对于普通商品住房市场来说,2010年的楼市或会出现量跌价平的走势。量跌是因为营业税复位会对投机行为给予一定的打击,更重要的是政策预期的改变会让一些投资客退场,等候下一波行情;另外,由于今年土地出让楼面价都比较高,许多地方土地拍卖价都是100%以上的溢价。一线城市的房价确实涨的比较高,再加之四种需求已经在2009年集中释放,会导致明年的成交量受到影响;在成交量可能萎缩的背景下,房价不可能再度飙升,会出现比较平稳地上涨和微跌的走势。但是,如果明年信贷资金依然很猛烈,可能还会出现量价齐升的走势。

 

 

第二,商业地产可能会随着经济的复苏而逐步走好,管理层也应当出台一些刺激商业地产和写字楼市场的措施。遏制住宅市场投机需求,要给他们更多的途径,不能只靠围堵,要像大禹治水那样,给予这些投资需求更多的通道;比如说商业地产的税收很重,现在商业地产正在处于复苏初期,减税引导他们进入这些领域,给这些资本有更多的宣泄口,而不是打压他们迫使他们离开住宅市场,恶炒资源、能源、大宗商品以及农产品,增加成本推动型通胀的压力。建议管理层在对首套购房继续政策支持的同时,要把中国独有的商业地产与住宅市场倒挂的现象加以纠正,呼吁降低商业地产三级市场的差价税,以提高二手商业物业的流通性。这样也避免投资客在房地产投资的单一性,分散投资品种,也是平抑住宅房价的手段之一。

 

 

第三,管理层将会从综合角度考量整个楼市的宏观调控政策,而不是仅仅一个方面出发,搞好综合平衡。因为房地产产业是当前经济的支柱,如果在没有新的消费和投资需求增长点出现的情况下,打击楼市投资客的赶老鼠行动势必会投鼠忌器,为了避免“惊群”现象发生,主要采取增加供给的措施;另外,在地方政府财政已经得到补充的情况下,遏制地王行为也应采取增加土地供给和打击囤地相结合。

 

 

   总而言之,从最近高层一系列的调控政策来看,主要是搞好综合平衡,既不想过早地扔掉拐杖,也不想让楼市过热尾大不掉,挟持整个经济。

 

 

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