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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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土地预申请制度的试行是个败笔  

2009-12-17 02:23:19|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      土地预申请制度的试行是个败笔

                                                                                                                    《南京日报》2009-12-17

对于日益高涨的房价与地价,管理层也在积极开动脑筋。上海正在推行土地预申请制度,这是一种尝试与探讨,新生事物往往有待实践来检验和印证。

 

所谓的土地预申请制度是规土部门提前公示半年或全年的供地计划,信息透明,以便开发商有针对性地制定拿地方案;或者至少提前几个月公示土地出让计划和出让地块的详细信息,通过项目推荐会,实地踏勘,让开发商对地块的定位与规划方案做足研判,还将综合公示土地涉及的环保、消防等多个部门的相关意见,管理部门听取各路意见,出一个合理的底价后再行招拍挂。

 

管理层的初衷是通过平衡市场供求关系来平抑房价,进一步完善土地调控机制。然而两个月左右的实践,其效果又是如何呢?到底把土地招拍挂制度更使合理化了吗?

 

我们可以通过一块已经按照土地预申请制度摘牌的土地来看其效果。在上海远郊的朱泾镇,区域地块附近目前房价也只在6000到8000区间。此次出让的土地占地27,793.3平方米,41.7亩,规划容积率仅仅1,建筑面积也就是27,793.3平方米,规土局拿出挂牌起始价为7505万元,即179.98万元/亩。通过上面所说的预申请流程,最近这块地最近已经名花有主,但地价高的很离谱。最后成交价是375万每亩,楼面价5537元/平方米。加上各项建安、配套税费等成本4000多元,房价至少要买到一万元才保本。远郊的朱泾镇今后的房价将突破万元大关。

 

由此可见预申请制度下的宠儿还是面粉与面包是一个价,那么这项新生事物探讨至少目前是一个败笔。

 

09年的楼市就像一匹脱了僵的野马,房价呈爆发性上涨的行情,对于日益高企的房价,我们不禁要问到底是什么原因,一方面是供需矛盾,另一方面原因还是在土地源头上。土地一级市场不断创奇迹,让那些腰缠万贯的大企业不断标新立异,创造一个又一个新地王。一处地王产生了,周边房价自然一夜之间迅速膨胀。在许多一线城市地价已经快占整个60--70比重了,房价不高才怪了。在今年的行情里,央企是扮演中国地王的头牌小生与花旦。价高者得,这样的招拍挂拿地模式何时了?土地获取的方式不仅仅局限于唯一的价高者得这单一模式,价格高和方案优化等方式完全同时兼顾。

 

火爆的楼市行情又造成了许多开发商非常急功近利,拿地也财大气粗,包括央企就不说了,一些民企拿地价格也很高,此次拿这块小地块的就是一家来自浙江的民营企业。地价从现在的时点上根本赚不到钱,但是他们都是预期未来有更大的涨幅。

 

在此我要泼点冷水,我们是要以冷静的眼光来看待未来的发展,随着明年土地市场供应量的增大,管理层会加强对商品房土地的供应量来平抑未来的房价,结构会有调整,不能预期值太高。虽然从中国人口的红利来和城市化进程的发展来说,房价的趋势是必涨无疑,但市场总是在螺旋式徘徊中上升的。

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