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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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二套房政策是最短视的政策  

2009-11-03 15:42:06|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二套房政策是最短视的政策

 

二套房贷收紧,正在成为一种趋势,我们在理解政策的时候,必须要明白,政策既然出台,就有生命的周期,有生就是死,去年出台救市政策说的很明确,就是截止到今年的12月31日。现在提前收紧了二套房政策,一方面是反映了市场的逆转,另一方面反映了成本推动强悍和需求推动强悍的房地产市场,风险正在积聚。

 

但是,我们知道,二套房政策根本无助于平抑房价,只能增加房地产市场的波动性,是一个非常短视的政策。二套房政策的目的就是遏制需求,而不是增加供给,只会加剧市场的波动性,增加房地产这个支柱产业的不稳定性。

 

新华网日前撰文指出,从上海中原地产等多家中介获悉,有关“上海第二套房贷款利率从11月1日起将严格按照基准利率上调10%来执行”的消息确实属实,近日有部分国有商业银行上海分行口头告知了沪上各大房产中介。而据了解,有关二套房利率上调10%的规定北京实际上从7月就已开始严格执行。据扬子晚报报道:南京二套房贷利率普遍上浮10%,人均居住面积低于32平米的二次购房才算“改善型”。还包括广东也预备出台同样的动作,这样使得很多购房者每月多支付1000多元的房贷。

 

很多人把二套房看成遏制炒客的手段,其实这是一种严重的误解,大多数的二套房都是改善性的,真正的炒客是不仅仅能买的起二套房,更多的是在三套房以上,三套房才应当是真正该限制的。而且,二套房一刀切的做法,影响极坏,严重的压制正常的需求,逼迫这些需求在某一个时间点集中爆发,从而促使房价暴涨。这种现象笔者在2007年已经多次表明过,后来的事实也证明是如此。很多人说,要不是经济危机房地产会怎么样怎么样,事实上,应当说房地产怎么样怎么样经济就怎么样怎么样,而不是相反。很明白,房地产不仅仅牵扯面广,而且房地产市场主要是解决人们的强悍需求的。至于房地产中的腐败现象,那不是房地产内部的问题,同样也是房地产自身的大敌。

 

仔细厘清一下我们的政策,我们就会觉得为什么我们能够率先从金融危机中华丽转身。去年救市政策主要有三条,一个是积极的财政政策,一个是适度宽松的货币政策,一个是促进房地产市场的政策。危机袭来,实施积极的财政政策毫无疑问,凯恩斯以来就是用积极的财政政策来对付1929年的大危机,但那次危机没有用到货币政策,任由银行倒闭社会信用垮台,而且,那次危机事实上证明,金本位制度总是制造通缩,在金本位的时代,出现了多次严重的世界大战和危机。我们在实施积极的财政政策,没有货币政策配合,就很难持久,因为财政收入总是有限的,支出在增加,危机之后税源减少。这个时候,信贷就发挥了重要作用。

 

信贷起到改变市场流动性和预期的作用,但如果过度的信贷就会引发通胀,这个怎么办呢,于是,房地产政策出台,一方面,房地产属于金额的投资,可以吸纳过多的流动性,把他们圈在房地产市场里面,拉动相关产业,消耗过剩的产能,另一方面是避免信贷资金过多的形成游资,侵扰实体产业,特别是恶炒资源诱发成本推动型的通胀。而随着房地产市场的兴起,土地财政和房地产税收变成了积极的财政政策重要的支柱,可以使得财政政策真正的得到实施,避免后续资金不够导致大规模的烂尾项目的出现。

 

事实证明,这种思路是正确的,也是我们能够成功抵御金融危机的法宝,使得我们的经济能够真正的可持续性发展。试想,如果没有这些果敢的政策,就业不能保,下岗日益增多,企业不断倒闭,经济不断下滑,那就惨了。

 

而且,很多人对于储备黄金很感兴趣,这一点我们都知道黄金很重要,在国际间是硬通货。但是,现在根本不可能再出现这种通货了,因为现在社会早就是信用货币时代,黄金不能及时增加供给以便更能符合商品增多和国际流通的需要的缺憾,使得黄金不断地退出历史舞台,只能作为储备的幌子。至从70年代废除了黄金本位制,世界上再也没有出现严重的世界大战的冲突,信用货币促进了全球贸易使得全球进入了地球村时代,更重要的是,过去由于货币的缺乏导致产品不能流通引发的通缩即产品严重过剩的程度虽然还有发生,但没有黄金作为本位时代的严重,后来我们就可能发现,通胀成了我们的主要问题,至于通缩,现在越来越多的人不再关注。但通缩的问题并没有真正的解决,大家要注意。

 

总结一下,二套房政策不是遏制房价的工具,积极的财政政策适度宽松的货币政策和房地产政策同时发挥作用才真正的保证了我们的经济安全,通缩并非不重要,通缩很可怕。

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