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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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美国的商业地产倒下是自己搞的  

2009-11-03 15:41:14|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                  美国的商业地产倒下是自己搞的

 

美国再次爆发一起严重的事件,引发全球性的恐慌。 10月25日,美国商业房地产市场贷款机构巨头之一嘉迈金融集团向特拉华州联邦破产法庭提交了破产保护申请。

 

熟知美国的分析人士指出,尽管近几个月住房市场正在初步显现出复苏势头,但是分析人士提醒市场不应过于乐观。据分析,今年夏天住房市场出现的住宅销售价量齐升的状况,应主要归功于政府对首套住宅者施行的税费优惠政策。由于这项政策将于今年11月30日截止,届时住房市场的需求动力将可能恢复疲弱。另一方面,由于价格低廉,住宅建筑商正在缩减新屋的建筑数量。根据全美住房建筑商协会的统计数据,当前的每月新屋建筑量已经下降到了1992年以来的最低点。

 

我们如何看待这一事件,首先,这是美国近些年来的立国模式的转变导致的。美国特别重视发展金融业,因为他们的美元是全球的印刷机,是硬通货,而实体产业不断地空壳化,特别是制造业,很多都转移到其他国家,美国通用汽车的破产,就是一件显著的标志,商业地产和实体产业密切相关,商业地产陷入低潮,表明美国经济尚处于寒流侵袭的时节。不过,美国商务部周四称,商业库存为GDP增长贡献了0.94个百分点。第三季度商业库存下降1,308亿美元,第二季度为下降1,602亿美元。这一数据和现在的商业地产相反,也可能是美国的商业地产在加速赶底。虽然美国的住宅市场在复苏,但商业地产的复苏要晚很多,这和中国市场差不多,中国的住宅市场在年初迎来底部,但现在商业地产还在底部向上运动,尚不清楚美国的商业地产破产潮会不会对中国的商业地产造成致命一击,但我们的高层一定要关注商业地产,现在住宅市场过热风险在凝聚,但商业地产还处于低潮。

 

其次,美元近一段时间的不断贬值,诱发资本出逃美国,到全球去处处兴风作浪,使得全球资本市场处处“莺歌燕舞”和歌舞升平。但实质上,我们已经很明显的看出,像石油等大宗商品市场的再次被恶炒,都是美国人自己搞的,美元的贬值引发大规模的通胀预期。如果持续性的美股跌美元涨,会使更多美国人购买美国国债,美国国债的收益率又将上演下降趋势。

 

从此开始,美元估计要转变思路了,老美不敢再任由美元下挫,对全球释放流动性,如果还不接受教训,美国商业地产将成为下一个冲击全球的多米骨牌。

 

第三,由于危机发生后,作为最保值的房地产产业受到了前所未有的质疑,美国的财富无法寻找安全的投资载体。试想,连最能保值的房地产都难以保证财富的安全,美国资本现在只能寄希望于到别国去投资,于是很多资本化为游资,在享受着新兴国家资本市场上升的好处。根据统计,截至今年9月末,中国外汇储备总额再创新高,达到2.27万亿美元,更令人关注的是,这一新高是在当前贸易顺差下降的情况下取得的。据测算,今年7、8、9三个月份,无法以汇率估值效应、对外贸易和外国直接投资解释的不明原因的外汇流入分别达到154亿美元、56亿美元和197亿美元。特别是9月份的国际收支数据引起了市场的较大关注,并引发了“热钱”重新登陆中国的猜测。他们自己国家的房地产市场被炒成了垃圾,只好来到中国这样的新兴国家来赚钱。

 

第四,美国的金融机构也受到了影响。继10月23日美国一天之内倒闭7家小银行后,上周五,10月30日,美国金融监管部门又宣布关闭加州国民银行等9家银行,创自金融危机爆发以来单日银行倒闭最多纪录。8日内连续16家银行相继倒闭后,全美今年倒闭银行数已经达到115家。此次倒闭潮中的银行多数为较小的私人银行和社区银行,在这9家银行中,只加州国民银行规模最大,拥有70亿美元资产和68家分支机构,是今年以来美国倒闭的第四大银行,但仍算是中小银行。这一趋势说明,全球经济不确定的风险很大,我们一定要保持货币政策的持续性,千万别过早的丢掉我们赖以活下去的拐杖,否则的话,前景不妙。美国人自己瞎折腾,让他们自己折腾去吧,照这样折腾下去,美国的经济谁都不能保证不反复。截至10月底,美国今年倒闭银行数目达1992年存贷款危机以来最高水平。1992年全国共有120家银行倒闭。分析师预计,年底前可能还将有更多银行倒闭,这让全世界都为之心惊胆颤。

 

中国的商业地产与中国的经济形势密切相关,目前中国的经济在复苏,对于商业地产来说,应当是一件好事情,管理层应当高度重视商业地产,防范美国万一商业地产倒下,带来的冲击浪潮。中国的商业地产正在迎来复苏,尚未受到冲击。

 

房地产产业对美国冲击太大,太强悍,以至于导致现在这种困局,这个现象再次说明一个问题,企图打垮房地产的行为,只能是搬起石头砸自己的脚。如果没有房地产产业的健康发展,经济就难以真正的健康发展。

 

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