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朱大鸣,中国资深财经评论人,企业家。全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席,全国工商联房地产商会常务理事,上海市普陀区区政协委员,上海春之声集团董事长。 现为每日经济新闻、经济参考报、人民网、新浪、搜狐、网易、腾讯、和讯、凤凰、搜房等多家全国大网站、权威媒体的专栏作家。 既具有实体企业的操盘经验,又具有深厚的理论功底,在财经评论人中独树一帜。见解独到,许多建议和观点都为后来的实践所印证。 论坛活动、特约撰稿:jackzdm@qq.com 电话021-51621058-801黄小姐

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穷人和富人住房两种不同镜像  

2009-11-16 09:43:03|  分类: 地产评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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穷人和富人住房两种不同镜像

 

宋朝的梅尧臣写诗揭示了穷人和富人的住房的差距,让后人也自愧不如:“陶尽门前土,屋上无片瓦。十指不沾泥,鳞鳞居大厦”。

 

穷人和富人的截然不同的两种住房生态镜像,总是能够引起轩然大波。围绕着这个问题,在中国的房地产发展过程中,总是围绕着一大主题在争论:就是房地产市场制度安排的公平和效率问题。

 

在效率问题上,房地产具体争论是要不要二次房改甚至土改。这个争论已经持久,主要是发现现行的房地产市场的制度安排缺乏效率,造成资源和财富的浪费。比如说,一些房子本来不用拆,但这个地方地皮值钱了,很快就会拆掉,中国的城市总是换新颜,旧有的除了重点古迹外,都难免遭到“推倒重来”的厄运,这或许是财富的极大浪费,也可能是在大规模地清除我们“历史痕迹”。二次房改到底要不要进行呢?笔者认为,现行的市场安排虽然还存在一些问题,但是这些制度带来的效率还是可以的,如果能够局部改进的话,会更好。那种一看到市场遇到了难题就想回到“政府管制”的时代,就是“幻想三古时代的美好景象”一样虚无,开弓没有回头箭,既然我们要考市场来安排房地产制度,那就得干到底,以前的政府主导下的福利分房体系不仅仅让政府官员疲惫不堪,也让内部矛盾更加激化。现在人维权意识很强,还按着原来的按着辈分、资格、权力分房,只能增加社会的矛盾。而且,现在政府对于房地产市场的干预往往也使得房地产制度失灵或者架空,一项法律还不如一项政策管用,造成了房地产市场好的时候人人都怕热得“自焚”了,冷的时候,差点没被整死,2008年大部分的房企都陷入了死胡同,半只脚都踏进了坟墓。

 

什么是效率,空谈效率没有用,在房地产这个具体领域来说,是这样的一种状态,在现有约束限制下,如何真正的多快好省地满足老百姓住房需求。这个多快好省不是吹的,而是真正的又多又快又好又省。重点要强调约束条件,没有约束条件或者不理约束条件大谈房地产如何尽快满足老百姓的住房需求简直是愚不可及。现在很多人谈房价问题总是以愿望替代现实,事实上,这个世界上从来没有想怎么就能怎么样的好事。

 

在房地产市场的公平问题上,问题最多。“陶尽门前土,屋上无片瓦。十指不沾泥,鳞鳞居大厦”。这首诗很直观地描述了穷人和富人之间的住房差异,这背后的造成的原因我们这说了,但说这种现象是不是不公平或者公平呢?

 

笔者对公平的理解有三个层次:第一个层次是首先要承认规律,这是最起码的。很多人不承认规律,认为同一、无差异才是公平,这是大锅饭证明是错误的,我们用了血的教训才发现,真正的公平是要承认人和人之间有差异,能力、学识、先天条件、财富继承以及历练都是不同的,不承认这种差异就是无视规律。这种情况下,只能导致人人都不愿干的后果,如果一项制度是这样安排的,这项制度就很危险。制度存在的目的就是节省调节的成本,而这种制度安排无效率使得这种制度下的人财物全面受到压制,根本无法有效地增加财富,大家都想着如何分家产,不想着如何挣家产。住房问题也是一样,不承认差异不行。有人住豪宅,有人住瓦房,这些现象本身并不能说明这件事情公平不公平,在其背后隐藏的财富来路公平与否与房地产无关。

 

第二个层次是要满足大多数的人利益。这一点不用说了,因为我们中国人一谈及公平就是这个层次上的。确实,虽然承认住房有差异,但不能差异太大,这种差异太大是指,穷人无片瓦,无论你提供廉租房还是什么房,得让最底层的老百姓有房住,不一定要产权给他们,产权给他们政府受不了,其他纳税人也受不了。但最起码需要让他们有房住,可能条件稍微差一点也行。

 

第三个层次的公平是需要最大限度的减少因为实现这项制度导致一部分人利益受损的程度,也就是少数人的利益也得最低保护。十个人中就九个人同意就可以没收剩下那一个人的财产,这是野蛮“民主”,也是最具欺骗性的公平,这根本不叫公平,这叫集体损人利己。有些时候,确实为了保证整体利益,而不得不伤及一小部分人的利益,那也得在其他方面给予对等补足或者让其损失减少到最少。房地产市场有其内在规律,不是因为你要买房你嫌房价高就得降,也不是因为你买了房不希望房价降房价就不降。喜欢拿大部分人的利益借口来剥夺少数人的利益的,只能是阴谋家干的事,而不是搞市场按规律办事的。我们民族对于这种记忆太深刻了,比如古代很多阴谋家都是拿这个来剥夺老百姓的财产的,今天你可能是大部分的一员,明天你就可能成为那些倒霉的少部分一员,最后是皇帝们得利,官员们得利,明朝最后官方的税收都不行了,财富都被贪官通过地下暗流给劫掠光了,地上国家财政的在明处的河流越流越少,最后国家财政崩溃,天灾没钱救灾,打金人没钱打仗,自己败在自己的手里。

 

房地产市场的效率和公平问题,确实是评价我们现在房地产市场制度安排的优劣的标准,但现在很多问题还没有完全展开,只能等到问题完全展开,我们才能真正的解决这些制度问题和住房问题。

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